Συνέντευξη του Γεώργιου Φύκηρη, Δικηγόρο, Μέλος Διοικούσας Επιτροπής του Σωματείου «NEMESIS»
Ως Μέλος Διοικούσας Επιτροπής του Σωματείου «NEMESIS» θα θέλαμε να μας πείτε λίγα λόγια για αυτό αλλά και τον ρόλο-συμβολή σας σε αυτό.
Το σωματείο δανειοληπτών «ΝΕΜΕSIS» συστάθηκε με σκοπό να προστατεύσει τα δικαιώματα των δανειοληπτών έναντι των καταχρηστικών πρακτικών μίας τριπλέτας προσώπων (τράπεζα-fund-εταιρεία διαχείρισης) που συγκροτήθηκε στο πλαίσιο των τιτλοποιήσεων των δανείων, προκειμένου να εκπλειστηριάσουν τις κατοικίες των δανειοληπτών και όχι να ρυθμίσουν τα δάνεια τους. Οι δράσεις του Σωματείου μας, και αυτό βέβαια συνιστά την κυριότερη διαφορά μας από τα υπόλοιπα Σωματεία δανειοληπτών, δεν περιορίζονται στην Ελλάδα αλλά έχουν επεκταθεί και στην Ιρλανδία, χώρα όπου εδράζονται το σύνολο σχεδόν των Funds, με ελέγχους που πραγματοποιούμε για τη νόμιμη σύσταση των εταιρειών αυτών, πάντοτε με τη συνδρομή συνεργαζόμενων δικηγόρων της Ιρλανδίας.
Από την πλευρά μου, ως δικηγόρος και μέλος της Διοικούσας Επιτροπής του Σωματείου «ΝΕΜΕSIS» αναλαμβάνω να εκπροσωπήσω ενώπιον των ελληνικών δικαστηρίων τους δανειολήπτες, που είναι μέλη του σωματείου μας, είτε στο πλαίσιο ανακοπών και αιτήσεων αναστολής που ασκούμε κατά διαταγών πληρωμής και κατασχετηρίων εκθέσεων, είτε στο πλαίσιο ασφαλιστικών μέτρων επίδειξης εγγράφων και αγωγών που ασκούμε για να εξασφαλίσουμε τα συμφέροντα των μελών μας.
Ποια είναι η διαδικασία της τιτλοποίησης και τι ακριβώς συμβαίνει σε αυτή;
Η τιτλοποίηση απαιτήσεων με απλά λόγια είναι η διαδικασία κατά την οποία απαιτήσεις από δάνεια ή πιστώσεις ενός πιστωτικού ιδρύματος ομαδοποιούνται με βάση τα κοινά χαρακτηριστικά τους, αξιολογούνται από διεθνείς οίκους αξιολόγησης και εν συνεχεία μεταβιβάζονται – πωλούνται σε εταιρείες ειδικού σκοπού, σε τίμημα που καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από την αξιολόγηση των οίκων αξιολόγησης. Ακολούθως, η εταιρεία ειδικού σκοπού εκδίδει ομόλογα υψηλής (senior), μεσαίας (mezzanine) και χαμηλής (junior) εξοφλητικής προτεραιότητας, τα οποία διατίθενται σε ιδιώτες επενδυτές. Τα χρήματα που λαμβάνονται από την πώληση των ομολόγων μεταβιβάζονται στο πιστωτικό ίδρυμα για την εξόφληση του. Ακολούθως η διαχείριση των τιτλοποιημένων δανείων γίνεται από ανεξάρτητους servicers, οι οποίοι αμείβονται μέσω των ρρρσανακτήσεων που επιτυγχάνουν, δηλαδή από την είσπραξη των οφειλών. Από τις εισπράξεις αυτές πληρώνονται τα τοκομερίδια και το κεφάλαιο των ομολογιούχων, δηλαδή των ιδιωτών επενδυτών. Με την ολοκλήρωση της αποπληρωμής των επενδυτών ολοκληρώνεται και ο σκοπός της εταιρίας ειδικού σκοπού κι αυτή συνήθως λύεται.
Πιστεύετε ότι θα έπρεπε να είναι πλήρως ενήμερος ο δανειολήπτης πριν την τιτλοποίηση του δανείου του αλλά και για τις τυχόν αλλαγές που αυτόματα επέρχονται;
Δυστυχώς, ουδεμία επίσημη ενημέρωση λαμβάνουν οι δανειολήπτες. Ειδικότερα, ο νόμος της τιτλοποίησης έχει αντικαταστήσει την υποχρέωση περί αναγγελίας της εκχώρησης στον οφειλέτη (η οποία σημειωτέον προβλέπεται στον Αστικό Κώδικα για τις εκχωρήσεις των απαιτήσεων) με την καταχώριση της περίληψης της σύμβασης μεταβίβασης στο Ενεχυροφυλάκειο Αθηνών, οπότε και με την καταχώριση αυτή επέρχονται οι συνέπειες της αναγγελίας της εκχώρησης. Ακολούθως, οι δανειολήπτες ενημερώνονται από ανυπόγραφες επιστολές που λαμβάνουν ότι η οφειλή τους έχει τιτλοποιηθεί ή πρόκειται να τιτλοποιηθεί και να μεταβιβαστεί σε κάποιο ξένο fund. Αυτές οι επιστολές που αποστέλλονται δια ταχυδρομείου κανένα εχέγγυο δεν παρέχουν για την προστασία του δανειολήπτη, δεδομένου ότι κανείς δεν γνωρίζει ποιος αποστέλλει τις επιστολές αυτές και εάν μέσω των επιστολών αυτών μπορούν να βρουν κάποιοι επιτήδειοι την ευκαιρία να παραπλανήσουν καλόπιστους δανειολήπτες, καλώντας τους να καταβάλλουν χρήματα σε νέους «πλαστούς» λογαριασμούς εξυπηρέτησης που οι ίδιοι θα έχουν δημιουργήσει, διότι η οφειλή τους τάχα τιτλοποιήθηκε και αποκτήθηκε από κάποιο «ανύπαρκτο» fund.
Αντιλαμβάνεται, λοιπόν, και ο πιο αδαής, ότι οι δανειολήπτες θα πρέπει να έχουν μία επίσημη ενημέρωση για την μεταβίβαση των δανείων τους, η δε καταχώριση στο Ενεχυροφυλάκειο Αθηνών των περιλήψεων των συμβάσεων εξυπηρετεί μονάχα τα συμφέροντα των τραπεζών και των funds, δεδομένου ότι οι δανειολήπτες δεν έχουν εύκολη πρόσβαση στο Ενεχυροφυλάκειο Αθηνών, πόσο μάλλον όταν αυτοί κατοικούν στην επαρχία. Συνεπώς, ώστε να προστατευτεί ο δανειολήπτης από την ενδεχόμενη καταβολή των δόσεών του σε μη δικαιούχο, πρέπει να είναι πλήρως ενημερωμένος για το ποιος διαχειρίζεται το δάνειό του και ποιος δικαιούται να αιτηθεί την αποπληρωμή του, δυνατότητες που μπορούμε να του εξασφαλίσουμε με την εγγραφή του στο Σωματείο μας.
Ποια είναι τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσει ένας δανειολήπτης πριν και ποια μετά την ενδεχόμενη τιτλοποίηση του δανείου του και τι πρέπει να γνωρίζει;
Ο δανειολήπτης θα πρέπει να επιδιώκει την εξωδικαστική ρύθμιση των οφειλών του, ξεκινώντας την προσπάθεια του με την τράπεζα, ήτοι πριν την μεταβίβαση του δανείου του σε ξένο fund. Οι ενέργειες αυτές θα πρέπει κάθε φορά να αποδεικνύονται εγγράφως, διότι γνωρίζουμε ότι περισσότερες προσπάθειες των δανειοληπτών γίνονται προφορικά είτε στο κατάστημα της τράπεζας είτε μέσω τηλεφώνου. Οι προσπάθειες αυτές ρύθμισης εφόσον δεν έχουν ευτυχή κατάληξη, θα οδηγήσουν είτε στη μεταβίβαση του δανείου σε κάποιο ξένο fund είτε στην έναρξη της εκτελεστικής διαδικασίας εις βάρος του δανειολήπτη και φυσικά όλες αυτές οι προσπάθειες δεν θα μπορούν να αποδειχθούν από τον δανειολήπτη ενώπιον των δικαστηρίων, ο οποίος θα εμφανίζεται με τον τρόπο αυτό ως στρατηγικός κακοπληρωτής !!!
Την ίδια στρατηγική θα πρέπει να ακολουθεί ο δανειολήπτης και όταν η οφειλή του μεταβιβαστεί σε κάποιο ξένο fund, δηλαδή θα πρέπει να επιδιώκει την εξωδικαστική ρύθμιση της οφειλής του και εφόσον αυτή δεν επιτευχθεί θα πρέπει να είναι σε θέση να αποδείξει τις προσπάθειες που ο ίδιος κατέβαλε για να ρυθμίσει τις οφειλές του, προκειμένου να είναι σε θέση να αποδείξει ενώπιον των δικαστηρίων την καταχρηστική συμπεριφορά της εταιρείας διαχείρισης.
Επομένως τι λέμε εμείς στους δανειολήπτες; Στέλνετε εξώδικα στα οποία να αποτυπώνεται συγκεκριμένα η πρόταση ρύθμισης που προτείνετε και η οποία θα πρέπει να βασίζεται τόσο στις οικονομικές σας δυνατότητες όσο και στο ποσό εξαγοράς του δανείου σας από το Fund, δεδομένου ότι θεωρούμε άδικο και καταχρηστικό να καλείται ο δανειολήπτης να καταβάλει εκ των υστέρων ένα ποσό πολλαπλάσιο από αυτό που φέρεται να κατέβαλε το κάθε Fund για την εξαγορά του δανείου του από την τράπεζα, δίχως μάλιστα να έχει ο ίδιος ο δανειολήπτης τη δυνατότητα να εξαγοράσει το δάνειο του σε τιμή ακόμη και μεγαλύτερη από αυτή που κατέβαλε το Fund. Από πλευράς μας, το Σωματείο μας είναι σε θέση να υποστηρίξει τους δανειολήπτες στο πλαίσιο αυτό, ετοιμάζοντας εξατομικευμένα σχέδια διευθέτησης οφειλών για τα μέλη μας, μέσω των εξειδικευμένων οικονομικών μας συμβούλων και ξεκινώντας τις διαπραγματεύσεις μέσω της διαδικασίας της διαμεσολάβησης.
Πως μπορεί να επέλθει η μέγιστη άμυνα των δανειοληπτών σε όλους τους κινδύνους που ελλοχεύουν;
Για τη μέγιστη δυνατή άμυνα του δανειολήπτη, απαιτείται σωστή μελέτη της δανειακής σύμβασης και κατανόηση του υπολογισμού των τόκων (επιτοκίων) και τον φόρων που αφορούν την εκάστοτε σύμβαση. Ένας οικονομολόγος και χρηματοοικονομικός σύμβουλος μπορεί να αναλάβει τον πλήρη έλεγχο της σύμβασης και του υπολογισμού των επιτοκίων, ενώ εάν διαπιστωθεί καταχρηστικός όρος ή παράνομος υπολογισμός επιτοκίων και φόρων ένας δικηγόρος δύναται να παράσχει συμβουλές για τις απαραίτητες ενέργειες. Τέλος, για την επίτευξη διακανονισμού με την εκάστοτε τράπεζα, ένας διαπιστευμένος διαμεσολαβητής μπορεί να αναλάβει την διασφάλιση μίας παραγωγικής επικοινωνίας αποφεύγοντας, με αυτόν τον τρόπο, τη δικαστική οδό. Όλα τα παραπάνω έχουμε εντάξει στις δράσεις του Σωματείου μας, προκειμένου να επιτύχουμε την μέγιστη δυνατή προστασία των μελών μας.
Θα θέλαμε να μας επισημάνετε τα πιο συχνά λάθη των δανειοληπτών. Τι δεν πρέπει να αγνoεί ένας δανειολήπτης;
Η αλήθεια είναι ότι οι περισσότεροι δανειολήπτες έλαβαν τα δάνεια τους με σκοπό να τα αποπληρώσουν και αυτό έκαναν για πάρα πολλά χρόνια. Επομένως, το μόνο που γνώριζαν ήταν η μηνιαία δόση που θα έπρεπε να πληρώνουν, αγνοώντας τους λοιπούς συμβατικούς όρους. Όταν ξαφνικά βρεθούν σε αδυναμία πληρωμής, δεν είναι σε θέση να γνωρίζουν ποια είναι τα δικαιώματά τους και με ποιον τρόπο θα μπορέσουν να ρυθμίσουν τις οφειλές τους, ώστε να καθίσταται δυνατή η εξυπηρέτηση τους. Έτσι, είτε προσπαθούν μόνοι τους να ρυθμίσουν με αποτέλεσμα να δέχονται ό,τι τους επιβληθεί από την τράπεζα ή την εταιρεία διαχείρισης τόσο ως προς το υπόλοιπο της οφειλής που πρέπει να ρυθμιστεί όσο και ως προς τον τρόπο ρύθμισης αυτής, ή εγκαταλείπουν κάθε προσπάθεια ρύθμισης με αποτέλεσμα να συσσωρεύονται υπέρογκοι τόκοι στις οφειλές τους. Δυστυχώς και οι δύο επιλογές είναι καταστροφικές.
Για το λόγο αυτό, εμείς επιμένουμε ότι οι δανειολήπτες, ήδη από την στιγμή που βρίσκονται σε αδυναμία πληρωμής, θα πρέπει να απευθύνονται στους εξιδεικευμένους δικηγόρους και οικονομολόγους του Σωματείου μας, προκειμένου να διαπραγματευτούν αυτοί για λογαριασμό τους τη ρύθμιση τους και να είναι σίγουροι ότι το κόστος που θα καταβάλλουν για την εκπροσώπησή τους, δεν θα πρέπει να αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα, διότι είναι βέβαιο ότι το συνολικό όφελος που θα αποκτήσουν από τη ρύθμιση και το κούρεμα των δανείων τους θα είναι πολλαπλάσιο από το κόστος που κατέβαλαν.
Ακολούθως οι δανειολήπτες, θα πρέπει να είναι σε εγρήγορση και να απευθύνονται σε εξειδικευμένους δικηγόρους σε περίπτωση που οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης εκκινήσουν τις δικαστικές ενέργειες για την είσπραξη της οφειλής του δανείου. Ποιες είναι οι ενέργειες αυτές; Η εξώδικη καταγγελία της σύμβασης του δανείου, η διαταγή πληρωμής και η κατάσχεση της ακίνητης περιουσίας με σκοπό τον πλειστηριασμό. Επειδή όλες αυτές οι ενέργειες προβλέπουν στενά χρονικά περιθώρια για την προσβολή τους, θα πρέπει οι δανειολήπτες να μην εφησυχάζουν, διότι ίσως είναι πολύ αργά όταν πλέον έχει φτάσει η ώρα του πλειστηριασμού και εκείνοι δεν έχουν κάνει καμία προσπάθεια για να ανακόψουν δικαστικώς την διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης.
Με ποιο τρόπο αποτελείτε αρωγό σε όλη αυτή τη διαδικασία και ποιος ο στόχος σας;
Λόγω των εκτεταμένων τραπεζικών και οικονομικών γνώσεων των πιστωτικών ιδρυμάτων, οι δανειακές διαφορές εκ της φύσεως ευνοούν τις τράπεζες και τις διαχειρίστριες εταιρείες. Έτσι, και ο δανειολήπτης έχει ανάγκη από έναν σύμβουλο με εξειδικευμένες γνώσεις, ο οποίος να μπορεί άμεσα να τον συμβουλεύσει για τις ορθές ενέργειες που πρέπει να ακολουθηθούν στην περίπτωσή του. Το Σωματείο μας αποτελείται από οικονομολόγους, χρηματοοικονομικούς συμβούλους, στατιστικολόγους, τραπεζικούς διαμεσολαβητές και δικηγόρους με εκτεταμένη γνώση και μεγάλο ποσοστό επιτυχίας στην επίλυση δανειακών διαφορών. Μπορούμε, δηλαδή, σε συνεργασία με εσάς να επιτύχουμε την διασφάλισή σας και την προστασία της περιουσίας σας.
Γιατί να επιλέξει κανείς τη διαμεσολάβηση και το σωματείο σας; Που υπερτερεί σε σχέση με την κλασική δικαστική διαδικασία;
Η διαδικασία της διαμεσολάβησης διακρίνεται για την αμεσότητα και τον εμπιστευτικό χαρακτήρα της. Σε αντίθεση με τη δικαστική διαδικασία, η διαμεσολάβηση παρέχει τη δυνατότητα στον κάθε ενδιαφερόμενο να διαπραγματευτεί το ύψος της οφειλής του εντός ενός ελεγχόμενου πλαισίου και υπό την καθοδήγηση του Διαπιστευμένου Διαμεσολαβητή. Με τη Διαμεσολάβηση δεν υφίσταται το ρίσκο έκδοσης απορριπτικής απόφασης Δικαστηρίου ενώ σε οποιοδήποτε στάδιο μπορεί η διαδικασία να παύσει. Δεδομένης της πολυετούς εμπειρίας στις διαπραγματεύσεις τραπεζικών θεμάτων στο σωματείο μας, μπορούμε με αποφασιστικότητα να σας βεβαιώσουμε ότι με την αρωγή μας δύναστε να ρυθμίσετε τις οφειλές σας προς τις τράπεζες ερχόμενοι σε μία συμφωνία που θα προστατεύει εσάς και τα συμφέροντά σας.
Ακούσαμε ότι πρόκειται να πραγματοποιηθεί ημερίδα του σωματείου “Nemesis” στην πόλη των Τρικάλων. Ποια η θεματολογία της συγκεκριμένης εκδήλωσης, πότε θα διεξαχθεί και σε ποιους απευθύνεται;
Με ιδιαίτερη τιμή σας ενημερώνουμε ότι στο πλαίσιο των ενημερωτικών ενεργειών του σωματείου μας θα παρευρεθούμε στις 25 , ημέρα Τρίτη και ώρα 17:30 στo Επιμελητήριο Τρικάλων για την ημερίδα με θέμα «ΤΡΑΠΕΖΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ – ΔΑΝΕΙΑ – FUNDS – SERVICERS – ΕΞΩΔΙΚΑΣΤΙΚΟΣ ΜΗΧΑΝΙΣΜΟΣ». Σκοπός μας είναι οι παρευρισκόμενοι να εξοικειωθούν με τη διαδικασία της τιτλοποίησης, να σχηματίσουν πλήρη εικόνα των δικαιωμάτων τους έναντι των διαχειριστριών εταιρειών και φεύγοντας να έχουν αποκτήσει την αυτοπεποίθηση ότι δύνανται να επιλυθούν τα τραπεζικά τους ζητήματα άμεσα, ορθά, και ικανοποιητικά.
Κλείνοντας που μπορεί να σας βρει ο κόσμος που ενδιαφέρεται να απευθυνθεί στο σωματείο σας; Για να έρθει ο οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος σε επικοινωνία με το Σωματείο μας, παρά μόνο χρειάζεται είτε να καλέσει στο 215 888 0000 είτε να στείλει ηλεκτρονικό μήνυμα στη διεύθυνση [email protected] και εκπρόσωπός μας θα επικοινωνήσει άμεσα.